زنگ خطر ۴۵ همتی برای بانک مسکن؛ ناترازی ۱۳۷ همتی چگونه کاهش یافت و چرا پرونده هنوز بسته نشده است؟

شما و اقتصاد:  بانک مسکن در ماه‌های اخیر بارها از کاهش ناترازی، توقف اضافه‌برداشت از بانک مرکزی و بهبود وضعیت منابع خود خبر داده است؛ اما بررسی دقیق‌تر اعداد رسمی نشان می‌دهد این بانک هنوز در میانه مسیر اصلاح ترازنامه قرار دارد و نمی‌توان پرونده ناترازی را مختومه دانست.

مهم‌ترین عدد قابل اتکا در این زمینه را مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده است. علی خورسندیان گفته ناترازی بانک در پایان آذرماه 1404 حدود 137 همت بوده و در پایان اردیبهشت 1405 به 45 همت کاهش یافته است. اختلاف ریاضی این دو عدد 92 همت است، هرچند مدیرعامل بانک آن را «حدود 90 همت» و وزیر اقتصاد کاهش پنج‌ماهه را حدود 91 همت اعلام کرده‌اند. بنابراین برای جلوگیری از خطای عددی، می‌توان با اطمینان گفت ناترازی طی پنج ماه بیش از 90 هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کرده، اما در آخرین رقم دقیق اعلام‌شده همچنان 45 هزار میلیارد تومان باقی مانده است. 

اضافه‌برداشت صفر شد؛ ناترازی نه

یکی از نقاط مثبت تحولات اخیر بانک مسکن، صفرشدن اضافه‌برداشت از بانک مرکزی است. رئیس هیأت‌مدیره بانک نیز در گزارش رسمی عملکرد سال 1404 از روند کاهشی و در نهایت توقف اضافه‌برداشت سخن گفته است. 

اما از نظر مالی، اضافه‌برداشت و ناترازی یک مفهوم واحد نیستند. اضافه‌برداشت بیشتر به نیاز بانک به نقدینگی بانک مرکزی مربوط است، در حالی که ناترازی می‌تواند از عدم تطابق منابع و مصارف، ساختار سرمایه، دارایی‌ها و بدهی‌ها و نحوه تأمین مالی تسهیلات بلندمدت ناشی شود.

همین تفاوت توضیح می‌دهد چرا با وجود صفرشدن اضافه‌برداشت، مدیرعامل بانک هنوز هدف رسمی خود را رساندن ناترازی به صفر تا پایان سال 1405 اعلام می‌کند. آخرین موضع رسمی بانک در مردادماه نیز بر همین هدف تأکید دارد. 

خود بانک ریشه مشکل را چه می‌داند؟

رئیس هیأت‌مدیره بانک مسکن پیش‌تر در توضیح دلایل ناترازی، به مأموریت سنگین این بانک در تأمین مالی نهضت ملی مسکن و تسهیلات تکلیفی اشاره کرده است.

در توضیح رسمی بانک آمده که اجرای این مأموریت در برخی دوره‌ها موجب شده منابع کوتاه‌مدت برای مصارف بلندمدت به‌کار گرفته شود؛ وضعیتی که می‌تواند فشار نقدینگی ایجاد کند و حتی بر سود و زیان صورت‌های مالی اثر بگذارد. 

این موضوع از منظر بانکی بسیار مهم است. تسهیلات ساخت و خرید مسکن غالباً بازپرداختی چندساله دارند، در حالی که بخش زیادی از سپرده‌های شبکه بانکی می‌تواند ماهیت کوتاه‌تر داشته باشد. هرچه فاصله زمانی میان سررسید منابع و مصارف بیشتر شود، مدیریت نقدینگی دشوارتر خواهد شد.

بنابراین منشأ بخشی از ناترازی بانک مسکن، مطابق روایت رسمی خود بانک، نه یک هزینه عادی کوتاه‌مدت بلکه به ساختار تأمین مالی مأموریت توسعه‌ای بانک بازمی‌گردد. 

افزایش سرمایه 100 همتی؛ هنوز فاصله زیادی باقی است

مسئله مهم بعدی افزایش سرمایه است. طبق گزارش رسمی بانک مسکن، در قانون بودجه سال 1404 ظرفیت 100 هزار میلیارد تومان افزایش سرمایه برای این بانک پیش‌بینی شده بود. دو مسیر اصلی نیز برای آن تعریف شد: واگذاری دارایی‌های دولت از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و استفاده از اوراق مالی اسلامی با پشتوانه تسهیلات رهنی. 

اما آخرین گزارش رسمی رئیس هیأت‌مدیره بانک نشان می‌دهد تا پایان سال 1404، حدود 12.5 همت افزایش سرمایه از محل ظرفیت بودجه محقق شده است. همچنین مقدمات افزایش سرمایه دیگری در حدود 12 همت از محل سود انباشته فراهم شده است. 

این نکته باید با دقت بیان شود: نمی‌توان 12 همت دوم را بدون طی مراحل قانونی و ثبت نهایی، افزایش سرمایه تحقق‌یافته تلقی کرد. بنابراین عدد قطعی اعلام‌شده برای افزایش سرمایه تحقق‌یافته از محل قانون بودجه، همان 12.5 همت است.

اگر این رقم را با ظرفیت 100 همتی مقایسه کنیم، مشخص می‌شود هنوز بخش بزرگی از برنامه تقویت سرمایه بانک نیازمند اجراست.

چرا 100 همت افزایش سرمایه تا این اندازه مهم است؟

خود مدیران بانک مسکن افزایش سرمایه را یکی از اصلی‌ترین راهکارهای تعدیل ناترازی و تقویت توان تسهیلات‌دهی معرفی کرده‌اند.

رئیس هیأت‌مدیره بانک اعلام کرده حدود 40 درصد افزایش سرمایه می‌تواند از طریق انتشار اوراق رهنی تأمین شود، مشروط بر فراهم‌شدن الزامات و تضمین‌های مربوط؛ بخش دیگر نیز از مسیر صندوق املاک و مستغلات دنبال می‌شود. 

بنابراین افزایش سرمایه برای بانک مسکن صرفاً یک تغییر حسابداری نیست. تقویت سرمایه می‌تواند توان تحمل ریسک، ظرفیت اعطای تسهیلات و قدرت بانک برای مدیریت نسبت‌های نظارتی را بالا ببرد.

در شرایطی که بانک همچنان بخش بزرگی از بار تأمین مالی نهضت ملی مسکن را بر دوش دارد، تأخیر در تقویت سرمایه می‌تواند فاصله میان مأموریت اعتباری و ظرفیت ترازنامه را حفظ کند.

153 هزار میلیارد تومان پرداخت برای نهضت ملی مسکن

برای درک ابعاد فشار روی منابع بانک، کافی است تازه‌ترین رقم تأمین مالی نهضت ملی مسکن را بررسی کنیم.

بر اساس گزارش رسمی بانک مسکن تا 16 تیر 1405، میزان سهم‌الشرکه پرداخت‌شده به سازندگان پروژه‌های نهضت ملی از 153 هزار میلیارد تومان عبور کرده است. بانک همچنین اعلام کرده حدود 53 درصد کل تسهیلات شبکه بانکی در این طرح را به خود اختصاص داده است. 

تا همین تاریخ برای 393 هزار و 941 واحد قرارداد منعقد شده و سهم‌الشرکه مربوط به 382 هزار و 619 واحد پرداخت شده است. همچنین حدود 188 هزار واحد به مرحله فروش اقساطی رسیده‌اند. 

این عملکرد نشان‌دهنده وزن بالای بانک مسکن در اجرای نهضت ملی است؛ اما هم‌زمان یک سؤال مالی مهم ایجاد می‌کند: بانکی که بیش از نیمی از بار تأمین مالی این طرح را بر عهده دارد، چگونه باید منابع بلندمدت متناسب با این سطح از تعهدات را تأمین کند؟

سپرده‌ها 57 درصد رشد کردند؛ ولی مسئله سررسید باقی است

از سوی دیگر، بانک در جذب منابع نیز عملکرد قابل توجهی گزارش کرده است.

مانده سپرده‌های مشتریان در پایان اسفند 1404 به 475 هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به پایان سال قبل 57 درصد رشد داشته و افزایش خالص آن 170.5 هزار میلیارد تومان اعلام شده است. 

این رشد یکی از عوامل مهم کاهش فشار نقدینگی بانک محسوب می‌شود. با این حال، افزایش حجم سپرده لزوماً تمام مسئله را حل نمی‌کند؛ مهم است که چه میزان از منابع ماهیت پایدار و بلندمدت دارند و تا چه اندازه با سررسید تسهیلات مسکن هماهنگ هستند.

اگر بخش بزرگی از منابع جدید کوتاه‌مدت باشد اما مصرف آنها در وام‌های بلندمدت صورت گیرد، ریسک عدم تطابق سررسیدی همچنان باقی خواهد ماند.

یک عدد مهم دیگر؛ 660 میلیون دلار مطالبه ارزی

در فرآیند اصلاح ترازنامه، وصول مطالبات نیز نقش داشته است.

طبق گزارش رسمی رئیس هیأت‌مدیره بانک، مطالبات ارزی از بانک مرکزی 660 میلیون دلار بوده که 554 میلیون دلار آن تسویه شده است. بانک این رقم را معادل 84 درصد کل مطالبه اعلام کرده است. 

محاسبه نیز این نسبت را تأیید می‌کند؛ 554 میلیون دلار تقریباً 83.9 درصد 660 میلیون دلار است.

تسویه چنین مطالباتی می‌تواند بر وضعیت نقدینگی بانک اثر مثبت داشته باشد، اما همچنان حدود 106 میلیون دلار از رقم اولیه در عدد «تسویه‌شده» قرار نمی‌گیرد.

تناقضی وجود ندارد؛ بانک بهتر شده اما هنوز ناتراز است

برای تحلیل منصفانه بانک مسکن باید دو واقعیت را هم‌زمان دید.

واقعیت اول این است که روند بانک نسبت به پایان آذر 1404 به‌وضوح بهتر شده است: ناترازی بیش از 90 همت کاهش یافته، اضافه‌برداشت از بانک مرکزی متوقف شده، سپرده‌ها رشد کرده و بخش قابل توجهی از مطالبات ارزی وصول شده است. 

اما واقعیت دوم این است که طبق آخرین عدد دقیق منتشرشده، بانک در پایان اردیبهشت هنوز 45 همت ناترازی داشته و خود مدیرعامل نیز صفرشدن ناترازی را هدف پایان سال 1405 معرفی کرده است. 

از سوی دیگر، ظرفیت 100 همتی افزایش سرمایه هنوز به طور کامل محقق نشده و بانک هم‌زمان باید اجرای یکی از بزرگ‌ترین برنامه‌های تسهیلاتی بخش مسکن کشور را ادامه دهد.

بنابراین مسئله اصلی برای ماه‌های آینده این نیست که «آیا وضعیت بانک بهتر شده؟»؛ پاسخ اعداد به این پرسش مثبت است.

سؤال اصلی این است که آیا بهبود اخیر می‌تواند به یک اصلاح پایدار ترازنامه تبدیل شود؟

سه عددی که باید تا پایان 1405 دنبال کرد

برای پاسخ به این سؤال، سه شاخص تعیین‌کننده خواهند بود.

نخست، رقم ناترازی است. آخرین عدد دقیق 45 همت در پایان اردیبهشت بوده و باید دید در گزارش‌های بعدی با چه سرعتی کاهش می‌یابد.

دوم، افزایش سرمایه است. فاصله میان 12.5 همت تحقق‌یافته و برنامه بزرگ‌تر افزایش سرمایه باید با واگذاری دارایی‌ها، اوراق رهنی یا دیگر ظرفیت‌های قانونی پر شود.

سوم، ترکیب منابع و مصارف است. ادامه تأمین مالی نهضت ملی بدون ایجاد منابع بلندمدت متناسب، می‌تواند همان فشاری را دوباره ایجاد کند که خود مدیران بانک از آن به‌عنوان یکی از دلایل ناترازی یاد کرده‌اند. 

جمع‌بندی

اعداد بانک مسکن نشان‌دهنده یک بانک در مسیر اصلاح هستند، نه بانکی که اصلاح آن به پایان رسیده باشد.

ناترازی از 137 همت در پایان آذر 1404 به 45 همت در پایان اردیبهشت 1405 کاهش یافته و اضافه‌برداشت نیز متوقف شده است؛ اما همچنان 45 همت فاصله تا هدف اعلامی صفر وجود دارد. 

در سوی دیگر، سپرده‌ها به 475 همت رسیده، 12.5 همت افزایش سرمایه محقق شده و 554 میلیون دلار از 660 میلیون دلار مطالبات ارزی تسویه شده است. 

اما بانک هم‌زمان تا 16 تیر بیش از 153 همت برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن پرداخت کرده و 53 درصد تأمین مالی شبکه بانکی در این طرح را برعهده داشته است. 

این حجم مأموریت، ضرورت تقویت سرمایه و ایجاد منابع پایدار را دوچندان می‌کند. بنابراین مهم‌ترین آزمون بانک مسکن در ادامه سال 1405، نه ثبت یک کاهش مقطعی در اضافه‌برداشت، بلکه صفر کردن پایدار ناترازی بدون آسیب به قدرت تأمین مالی بخش مسکن خواهد بود.

توضیح روش‌شناسی: بانک مسکن ناشر بورسی متعارفی مانند بانک‌های پذیرفته‌شده در بورس نیست و آخرین اعداد مورد استفاده در این گزارش از گزارش‌های رسمی بانک مسکن، اظهارات مدیرعامل و رئیس هیأت‌مدیره و گزارش‌های رسمی بازنشرشده توسط ایرنا و «شما و اقتصاد» تطبیق داده شده‌اند. در متن عمداً از نسبت‌دادن تخلف، سوءمدیریت یا ورشکستگی خودداری شده و ناترازی صرفاً بر اساس تعریفی که مدیران بانک درباره وضعیت منابع و مصارف ارائه کرده‌اند تحلیل شده است.

منابع

پایگاه خبری رسمی بانک مسکن «هیبنا»؛ گزارش 6 مرداد 1405 درباره هدف صفرشدن ناترازی تا پایان سال و کاهش حدود 100 همتی آن. 

اظهارات رسمی مدیرعامل بانک مسکن؛ ناترازی 137 همت در پایان آذر 1404 و 45 همت در پایان اردیبهشت 1405. 

گزارش رئیس هیأت‌مدیره بانک مسکن؛ سپرده 475 همتی، رشد 57 درصدی، تحقق 12.5 همت افزایش سرمایه و تسویه 554 میلیون دلار از 660 میلیون دلار مطالبات ارزی. 

گزارش رسمی بانک مسکن درباره افزایش سرمایه 100 همتی و مسیرهای قانونی تأمین آن. 

آخرین گزارش عملکرد نهضت ملی مسکن تا 16 تیر 1405؛ پرداخت بیش از 153 همت سهم‌الشرکه و سهم 53 درصدی بانک مسکن از تسهیلات شبکه بانکی این طرح. 

گزارش «شما و اقتصاد» از اظهارات وزیر اقتصاد درباره کاهش 91 همتی ناترازی بانک مسکن طی پنج ماه.